전세 만기인데 보증금을 못 받았다면 어떻게 해야 할까요?
전세보증금 5천만 원, 집주인이 돌려주지 않겠다고 한다면 막막해질 수밖에 없습니다.
하지만 절차만 잘 밟으면 법적으로 보호받을 수 있는 방법은 분명히 존재합니다.
이 글에서는 실제 임차인이 취해야 할 다섯 가지 핵심 단계와 상황별 대처 요령을 안내드립니다.
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계약서, 문자, 입금내역… 모든 증거는 생명줄입니다
전세보증금 반환 분쟁에서 가장 중요한 건 "내가 보증금을 줬다는 증거"입니다.
계약서, 보증금 이체 내역, 주고받은 문자나 통화기록 등은 모두 법적 증거로 활용됩니다.
특히 이사 날짜나 연락 시도 내용은 나중에 '선의의 피해자'라는 점을 입증할 수 있어 중요합니다.
이 자료들이 있어야 나중에 소송에서도 불리하지 않게 대응할 수 있습니다.
우체국 내용증명, 집주인에게 보내는 마지막 경고장
인터넷우체국에서 간편하게 내용증명 보내는법
우체국과 사람들
www.postnews.kr
내용증명은 단순한 종이 한 장이 아닙니다.
"나는 이 날짜에 너에게 보증금을 달라고 요구했고, 그 기한도 줬다"는 공식적인 기록입니다.
내용증명에는 반환 요청 날짜, 법적 조치 의사, 연락 두절 상황을 모두 명시하세요.
집주인이 이후 "몰랐다"라고 발뺌하지 못하게 하는 핵심 증거 수단입니다.
이사 전후 모두 가능, 임차권등기명령으로 권리 보장
주택임대차 > 임대차관계 종료 > 보증금의 회수 > 임차권등기명령 신청 (본문) | 찾기쉬운 생활법
임차권등기명령, 우선변제권, 대항력, 항고, 임차주택의 범위, 임차인의 범위, 우선변제권, 소액보증금
www.easylaw.go.kr
보증금을 못 받은 상태에서 이사를 해야 한다면, 반드시 임차권등기명령을 신청해야 합니다.
이 절차를 통해 이사 후에도 전입신고와 확정일자에 의한 우선변제권이 유지됩니다.
등기를 마친 뒤에는 전입신고를 새집으로 옮겨도 기존 보증금 권리는 유효하게 보호됩니다.
민사소송 제기로 집주인 재산에 '압류'도 가능
전세금반환소송 | 절차 안내, 증거 확보, 주의할 점, 강제집행 방법은? | 대륜
전세금반환소송은 전세보증금을 돌려받지 못할 때 제기하는 소송입니다. 전세금반환소송 주의할 점, 승소 후 전세금을 반환 받지 못할 경우 대처 방법에 대해 알아보겠습니다.
www.daeryunlaw-estate.com
내용증명, 등기명령에도 불구하고 집주인이 버티는 경우에는
전세보증금 반환 청구 소송(민사소송)을 제기할 수밖에 없습니다.
판결에서 승소하면, 이를 근거로 집주인의 부동산, 예금, 급여 등에 강제집행을 진행할 수 있습니다.
실제로 경매를 통해 회수하는 사례도 많습니다.
전세보증보험이 있다면? 보험사 통해 먼저 받으세요
전세보증금반환보증 | 주택도시보증공사
주택가격 산정기준 - 주택가격은 보증승인일 현재의 ‘가격정보 순서’로 적용 가. 아파트, 오피스텔 및 노인복지주택 나. 그 외 주택 다. 감정평가서 이용 시 보증료 할인 및 할증 [보증료할인]
www.khug.or.kr
혹시 HUG나 SGI 서울보증 등 전세보증보험에 가입되어 있다면,
바로 보험사에 청구하여 보증금을 먼저 지급받을 수 있습니다.
이 경우 보험사가 대신 지급하고, 집주인에게 구상권을 행사합니다.
가입 여부는 계약서나 중개사 통해 확인 가능합니다.
상황별 대응 정리표
| 상황 | 해야 할 일 |
| 계약 종료, 보증금 미지급 | 내용증명 발송 |
| 연락 두절 + 이사 필요 | 임차권등기명령 신청 |
| 보험가입 확인됨 | 전세보증보험에 먼저 청구 |
| 반환 거부 + 증거 충분 | 민사소송 제기 → 판결문 확보 |
| 판결 후 집주인 재산 확인 가능 | 강제집행(압류, 경매 등) 진행 |
실시간 시나리오: 김 씨의 사례
"5천만 원 돌려달라 했는데 연락이 끊겼어요."
김 씨는 내용증명을 보냈고, 이사 당일 보증금을 못 받아 임차권등기명령을 신청했습니다.
집주인은 계속 잠적했지만, 김 씨는 계약서와 입금내역, 문자 기록이 명확했습니다.
결국 김 씨는 소송에서 이겼고, 집주인 명의 아파트를 경매해 보증금을 전액 회수했습니다.
"절차는 복잡했지만, 차근차근 진행했더니 끝내 받았습니다."
대화체 Q&A: 자주 묻는 질문
Q. 임차권등기명령은 이사 전에도 신청할 수 있나요?
A. 네, 보증금 반환이 불확실하다면 이사 전이라도 신청 가능합니다.
Q. 내용증명을 보냈는데 답이 없어요. 기다려야 하나요?
A. 기다릴 필요 없이 기한이 지나면 바로 다음 단계(등기명령, 소송)로 넘어가세요.
Q. 소송은 꼭 변호사가 필요할까요?
A. 반드시 그런 건 아니지만, 상대방이 교묘히 대응할 경우에는 법률 전문가 도움이 효과적입니다.
법적 절차 타임라인 요약
| 단계 | 권리 보호 방식 | 예상 기간 |
| 내용증명 | 반환 요구 기록 | 1~2일 |
| 등기명령 | 우선변제권 유지 | 1~2주 |
| 소송 제기 | 판결 후 집행 가능 | 2~6개월 |
| 강제집행 | 실질적 금전 회수 | 1~3개월 |
| 보험 청구 | 보험사 통해 조기 지급 | 2~4주 |
핵심 요약
1. 증거자료 정리 → 2. 내용증명 발송 → 3. 등기명령 신청 → 4. 소송 진행 → 5. 보증보험 활용
이 순서를 지키면, 집주인의 의도적 회피에도 불구하고 보증금을 끝내 돌려받을 수 있습니다.